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威尼斯游戏下载关于印发百色市城区棚户区改造征收国有土地上房屋补偿安置办法的通知——百政发〔2019〕22号
来源:威尼斯游戏下载办公室 发表时间:2019-12-10   14:38:40 点击次数: 浏览字体:【 】 【打印】 【关闭
 
 
 
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关于印发百色市城区棚户区改造
征收国有土地上房屋补偿安置办法的通知

百政发〔201
922 

 
各县市、区人民政府,市人民政府各工作部门:
《百色市城区棚户区改造征收国有土地上房屋补偿安置办法》已经市四届人民政府第72次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻实施。
 
 
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2019年11月26日
 
 
百色市城区棚户区改造
征收国有土地上房屋补偿安置办法
 
第一章    
 
第一条  为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、广西壮族自治区人民政府《关于贯彻国有土地上房屋征收与补偿条例的通知》(桂政电〔2011〕36号)、住房城乡建设部《关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知》(建房〔2011〕77号)等有关法律法规规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条  凡在百色市城区城市规划区范围内进行棚户区改造征收国有土地上单位、个人的房屋,并需要对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)补偿、安置的,适用本办法。
第三条  房屋征收与补偿应当遵循“决策民主、程序合法、补偿公平、结果公开”的原则。
第四条  城区人民政府负责本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作。市人民政府负责对城区人民政府的征收工作进行统筹协调和监督、指导,百色市城市房屋征收管理办公室负责具体协调工作。
第五条  城区人民政府指定的房屋征收部门负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作,城区房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作,签订委托协议,并对房屋征收与补偿行为负责监督。
第六条 发展改革委、住房城乡建设局、国资委、自然资源局、财政局、公安局、市场监管局、税务局、城市管理局、交通运输局、生态环境局、审计局、信访局、供电、水务、电信等有关机构和单位应当按照职责分工,各负其责,互相配合,保障房屋征收与补偿工作顺利进行。
 
第二章 征收决定
 
第七条 征收单位向房屋征收部门提交以下材料,申请实施房屋征收。
(一)发展改革部门出具的该项目审批文件。
(二)自然资源行政主管部门出具的项目用地规划条件和项目用地红线图。
(三)本项目征收补偿资金到位证明。
(四)房屋征收补偿初步方案。
(五)其他需要提交的材料。
城区房屋征收部门应当及时进行审查,对符合规定的,启动房屋征收程序。城区房屋征收部门可以根据项目实际情况分期实施房屋征收。
第八条  房屋征收按下列程序进行:
(一)在征收范围内发布房屋征收预公告。
(二)对征收范围内的房屋进行调查、测量和登记,并将调查结果在征收范围内向被征收人公布。
(三)对征收范围内未经登记的建筑作出认定和处理。并将调查、认定和处理结果进行公布。
(四)确定房地产价格评估机构并对拟征收房屋进行预评估。
(五)对征收补偿方案进行论证并在征收范围内及时公布,征求被征收人意见,并将征求意见和修改情况及时公布。
(六)进行房屋征收社会稳定风险评估。
(七)将房屋征收补偿资金足额拨付到专用账户。
(八)作出房屋征收决定并公告。
(九)进行分户评估,并将评估报告送达被征收人。
(十)开展房屋征收工作,与被征收人签订补偿安置协议。 
(十一)拨付补偿款。
(十二)房屋拆除与安置。
第九条 房屋征收部门应当根据城乡规划主管部门出具的规划手续确定房屋征收范围。
第十条 房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当在征收范围内发布预公告,并告知被征收人权利和义务。
第十一条  房屋征收预公告发布后,单位和个人不得在房屋征收范围内实施下列行为:
(一)新建、改建、扩建房屋及其附属设施。
(二)改变房屋和土地用途。
(三)建立新的房屋租赁关系。
(四)转让房屋和土地使用权。
(五)抵押权登记。
(六)办理工商、税务登记。
房屋征收部门应当就前款所列事项,以书面形式通知发展改革委、住房城乡建设局、自然资源局、市场监管局、税务局等部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限,暂停期限最长不得超过1年。违反规定实施上述行为的,房屋征收时仍按发布预公告之日的房屋状况和使用性质进行征收补偿。
第十二条 在组织调查登记时,被征收人应当予以配合,房屋所在地街道办事处(镇人民政府)和社区居委会(村民委员会)应当予以协助。
第十三条 被征收房屋的使用性质和建筑面积以房产证或不动产权证登记为准。对房屋使用性质或者建筑面积有异议的,由当事人向不动产登记部门提出书面申请,不动产登记部门应当在收到申请5个工作日内作出书面认定。
房屋情况调查中发现被征收房屋无手续或手续不全的,由当地街道办事处(镇人民政府)组织城区自然资源、住建等有关部门和社区居委会(村民委员会),通过走访周边居民和查阅规划图、宗地图等方式,调查核实地块的权属、四至界线(范围)以及是否与邻里有纠纷及被征收人户籍、缴纳社保等基本情况,并于5个工作日内出具对地块权属、房屋权属、地块规划设计条件等书面处理意见。
第十四条  在组织调查登记时,房屋征收部门可以委托具有相应资质的价格评估机构对征收范围内的单位公房、商品房、独立式居民房进行预评估。对于房改房、集资房、经济适用房、限价商品房、市场化运作建设住房等政策性住房,则不需要评估。
第十五条 房屋征收部门根据调查结果拟定房屋征收补偿方案,报同级人民政府组织有关部门进行论证。并将经论证的房屋征收补偿方案在房屋征收范围内进行公示,广泛征求被征收人意见。征求意见期限不得少于30日。
房屋征收补偿方案应当包括征收范围、补偿方式、产权调换房屋、临时安置用房地点、补偿安置标准、签约期限等内容。
第十六条 被征收人对房屋征收补偿方案有异议的,应当持本人有效身份证明和房屋权属证明,在征求意见期限内向房屋征收部门提交书面意见。
第十七条 房屋征收部门对在公示期内收到的公众意见进行梳理,如有50%以上被征收人对征收补偿方案有异议的,城区人民政府应当组织由被征收人和公众代表及相关部门参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。
第十八条 城区人民政府作出房屋征收决定前,按照有关规定进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量在300户(含300户)以上的,应当经城区人民政府常务会议讨论决定。
第十九条 城区人民政府作出房屋征收决定,并在征收范围内进行公告。公告内容应当载明房屋征收补偿方案、房屋征收实施单位和行政复议、行政诉讼权利等事项。
房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。
第二十条 房屋征收所需的调查登记、预评估、论证、听证、鉴定、公告、公证、评估及其他工作经费,由项目业主在调查登记前先行拨付房屋征收部门。
 
第三章  征收补偿与安置
 
第二十一条  对房屋征收决定范围内的被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋及所占土地价值的补偿。
(二)被征收房屋附属物的补偿。
(三)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。
(四)因征收非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿。
第二十二条 房地产价格评估机构由被征收人在15个工作日内协商选定。协商不成的,由征收实施单位组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。原则上同一征收项目由一家房地产价格评估机构承担评估工作。
第二十三条 被征收房屋的价值,考虑房屋的区位、用途、建筑面积、楼层、装修、土地使用权等因素,由评估机构按照住房城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》的规定评估确定。
第二十四条  被征收房屋的附属物和认定为未超过批准期限的临时建筑,按照评估确定的重置价格实行货币补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不给予补偿。 
对未办理国有土地使用权证,能提供有关证据证明是国有土地的,认定为国有划拨土地,按国有划拨土地进行评估补偿,但要扣除权籍调查费用和办证费用等有关费用。国有土地上果树、林木等青苗补偿费参照现行的威尼斯游戏下载征地补偿标准文件执行。
第二十五条  被征收人或房屋征收部门对评估报告有异议的,应当自收到评估报告之日起15日内向房地产价格评估机构申请复核评估。逾期不申请复核评估的,按评估报告确定被征收房屋价值。对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起15日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。逾期不申请鉴定的,按复核结果确定被征收房屋价值。
第二十六条  房屋征收补偿安置实行货币补偿安置和房屋产权调换安置两种方式,由被征收人自行选择。选择货币补偿安置的,由被征收人领取补偿补助费后自行安置。
第二十七条  实行房屋产权调换安置的,被征收人按照签订补偿安置协议的先后次序,在政府安排的安置房源中优先选择符合其安置条件的安置房屋。安置房源应符合国家质量安全标准且产权清晰。
第二十八条  实行房屋产权调换安置的,应按有关规定,计算、结清被征收房屋价值和产权调换房屋价值的差价。
第二十九条  单位公房的补偿安置。
被征收用地和房屋的面积、性质、用途等,以土地证、房产证或不动产权证载明的为准。
(一)货币补偿安置。不需要安排回建用地的,按市场价格评估给予房屋征收货币补偿。
(二)回建安置。需要安排回建用地的,在市人民政府审批同意的安置地块内安置。被征收用地与安置地的面积差价按市场评估价实行差价互补:被征收用地面积大于安置地面积,其面积差价按被征收地块的市场评估价给予被征收单位货币补偿(如属国有划拨土地,则按该地段划拨土地使用权权益价格补偿);被征收用地面积小于安置地面积,其面积差价由被征收单位按安置地块的市场评估价给予补足,地上附属(着)物按评估价格给予补偿。
第三十条  政策性住房的补偿安置。
被征收房屋所有权人、房屋面积、性质、用途等,以房产证、不动产权证或已登记备案的购房合同等为准。属于房改房、集资房、经济适用房、限价商品房、市场化运作建设住房等政策性住房的,应按取得不动产权的要求计算应补缴土地出让金和住房公摊建筑面积款,在所签订协议中明确扣减。补缴的住房公摊建筑面积计入补偿安置面积。
(一)产权调换安置。被征收人选择产权调换安置方式的,按1:1.1比例面积在政府提供的安置房源实行产权调换。安置房户型由被征收人自行选择,先签协议者优先选房。
1. 被征收人选择的安置房面积等于应补偿的安置房面积,安置房的房屋价款,由征收单位支付给安置房源供应方。
2. 被征收人选择的安置房面积小于应补偿的安置面积的,安置房的房屋价款由征收单位支付给安置房源供应方,面积差部分按安置房源的当年采购价由征收单位补偿给被征收人。
3. 被征收人选择的安置房面积大于应补偿的安置面积的,等面积部分安置房的房屋价款由征收单位支付给安置房源供应方,面积差部分按安置房源的当年采购价由被征收人购买。
(二)货币补偿安置。被征收人选择货币补偿安置方式的,按1:1.1比例面积并以产权调换安置房源的当年采购均价计算,由征收单位一次性给予货币补偿,补偿后被征收人自行安置。被征收房屋用于经营性活动的,按房产证载明的用途进行评估补偿。
(三)被征收人按时间要求与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的,在1:1.1补偿安置比例的基础上,再给予原房屋补偿安置面积20%的产权调换面积奖励或者货币补偿奖励。
无房职工居住在单位房屋的,该房屋补偿归产权单位。其中符合享受保障性住房政策和条件的住户,可优先在政府的保障性住房内安置,购房款由住户负责。
第三十一条  商品房的补偿安置。
被征收房屋所有权人、房屋面积、性质、用途等,以房产证、不动产权证或已登记备案的购房合同等为准。
(一)产权调换安置。被征收人选择产权调换安置方式的,按1:1.1比例面积实行产权调换,调换的房屋在政府统一安排的商品住宅小区或政府提供的安置房安置,安置房户型由被征收人自行选择,先签协议者优先选房。
1. 被征收人选择的安置房面积等于应补偿的安置房面积,安置房的房屋价款,由征收单位支付给安置房源供应方。
2. 被征收人选择的安置房面积小于应补偿的安置面积的,安置房的房屋价款由征收单位支付给安置房源供应方,面积差部分按被征收房屋同地段市场评估价由征收单位补偿给被征收人。
3. 被征收人选择的安置房面积大于应补偿的安置面积的,等面积部分安置房的房屋价款由征收单位支付给安置房源供应方,面积差部分按政府采购价(政府提供的安置房)或市场销售价(商品房小区)由被征收人购买。
4. 房屋装饰装修部分按评估价给予货币补偿。
(二)货币补偿安置。被征收人选择货币补偿安置方式的,按1:1.1比例面积并以市场评估价计算,由征收单位一次性给予货币补偿,房屋装饰装修部分一并按评估价补偿,补偿后被征收人自行安置。被征收房屋用于经营性活动的,按房产证载明的用途进行评估补偿。
(三)被征收人按时间要求与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的,在1:1.1补偿安置比例的基础上,再给予原房屋产权面积20%的产权调换面积奖励或者货币补偿奖励。
第三十二条  国有土地上独立式居民房补偿安置面积确认。1990年4月1日施行《中华人民共和国城市规划法》之前建造的手续不全的房屋,按测绘面积的100%计入安置面积,按同地段的市场评估价格给予补偿。1990年4月1日施行《中华人民共和国城市规划法》以后建造的房屋,按以下标准确认面积:
(一)被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证等有效权属证件齐全的,房屋面积、性质等以证书载明的为准。证书载明的面积确认为住房安置面积,补偿价格按同地段的市场评估价格执行。
(二)被征收房屋有土地使用权证,经报建但未按照报建审批内容建设,超出报建审批部分的房屋面积作如下处理:
1. 符合报建审批内容的房屋面积计入安置面积,按同地段的市场评估价格给予补偿。在征收部门发布征收预公告前违建行为未被发现的违建面积,被征收人在规定时间内签订征收协议的,按重置价格的70%给予补助;不在规定时间内签订征收协议的,则不给予补助。
2. 被征收人报建审批为三层(含第三层)以下的,则报批的楼层面积计入安置面积,四层(含第四层)以下未报批的面积按测绘面积的95%计入安置面积,计入安置面积的按同地段的市场评估价格给予补偿。未计入安置面积部分,被征收人在规定时间内签订征收协议的,按重置价格的70%给予补助;不在规定时间内签订征收协议的,则不给予补助。
3. 超出土地使用范围建设的房屋面积,不计入安置面积,未计入安置面积部分以房屋征收实施单位或被征收人委托的具有相应资质的房产测绘单位出具的测绘成果为准,被征收人在规定时间内签订征收协议的,按重置价格的70%给予补助;不在规定时间内签订征收协议的,则不给予补助。
4. 在征收部门发布征收预公告前已被查处认定为违法建筑的房屋面积,不给予补偿、补助。
(三)被征收房屋有土地使用权证,未经过报建审批,在四层以内(含第四层)的房屋面积,由房屋征收实施单位或被征收人委托的具有相应资质的房产测绘单位出具的测绘成果为准,建筑性质以土地证书载明(或规划用地性质)的为准,按测绘面积的90%计入安置面积,并按同地段的市场评估价格给予补偿。未计入安置面积部分,被征收人在规定时间内签订征收协议的,按重置价格的70%给予补助;不在规定时间内签订征收协议的,则不给予补助。
(四)被征收房屋无土地使用权证,也未经过报建审批的,按第十三条规定执行,认定地块权属、房屋权属及面积。
1. 被征收人户籍属于城区居民的,按国有土地上独立式居民房规定的面积确认、补偿安置方式给予登记和补偿安置,但在所签订的协议中要明确由被征收人缴纳按程序办理不动产权证所需缴纳的土地房产测绘费和土地出让金等相关费用。被征收人选择货币补偿安置的,则该费用直接在征收补偿费中扣减;被征收人选择产权调换安置的,则该费用由被征收人补缴后,再给予产权调换安置。符合规划条件的房屋,在补交费用后按测绘面积的85%计入安置面积,并按同地段的市场评估价格给予补偿。未计入安置面积部分,被征收人在规定时间内签订征收协议的,按重置价格的70%给予补助;不在规定时间内签订征收协议的,则不给予补偿。
2. 被征收人户籍不属于城区居民的,房屋面积按国有土地上独立式居民房规定的面积确认,但不纳入产权调换安置范围,符合规划条件的房屋,按重置价格评估后,如被征收人在规定时间内签订征收协议的,按重置价格的70%给予补助,不在规定时间内签订征收协议的,则不给予补助。
第三十三条  国有土地上独立式居民房补偿安置方式
(一)货币补偿安置。按照本办法第三十二条确认的房屋面积及补偿价格计算出的房屋价值给予货币补偿(房屋装饰装修部分一并按评估价补偿),被征收人按时间要求与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的,在1:1.1补偿安置比例的基础上,再给予原房屋产权面积20%的货币补偿奖励。
(二)产权调换安置。按照本办法第三十二条规定计(换)算出的安置住房面积,在政府统规统建的安置小区内进行等面积调换,安置房面积原则上不得超过应安置住房面积。安置房面积大于应安置住房面积的,面积差部分由被征收人按市场价购买。安置房面积小于应安置住房面积,面积差部分按被征收房屋的市场价由征收单位补偿给被征收人。房屋装饰装修部分按市场评估后,其补偿(补助)比例同其房屋主体补偿(补助)一致。
(三)异地产权调换安置。被征收人选择在政府提供的安置房源产权调换安置方式的,按照本办法第三十二条规定计(换)算出的安置住房面积,按1:1.1比例面积实行产权调换,房屋装饰装修部分一并按评估价补偿。安置房户型由被征收人自行选择,先签协议者优先选房。
1. 被征收人选择的安置房面积等于应补偿的安置房面积,安置房的房屋价款,由征收单位支付给安置房源供应方;
2. 选择的安置房面积小于应补偿的安置面积的,安置房的房屋价款由征收单位支付给安置房源供应方,面积差部分按被征收房屋同地段市场评估价由征收单位补偿给被征收人;
3. 选择的安置房面积大于应补偿的安置面积的,等面积部分安置房的房屋价款由征收单位支付给安置房源供应方,面积差部分按政府采购价(政府提供的安置房)或市场销售价(商品房小区)由被征收人购买。
被征收人按时间要求与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的,在1:1.1补偿安置比例的基础上,再给予原房屋产权面积20%的产权调换面积奖励或者货币补偿奖励。
第三十四条  国有土地上独立式居民住房改为经营性用房的认定:
(一)土地证、房产证等权属证件齐全且具备市场主体登记手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的,参照商业面积给予安置补偿;只有市场主体登记手续而没有税务登记手续的,按经营性用房面积50%计算参照商业面积给予安置补偿;市场主体登记手续和税务登记手续都没有的,按经营性用房面积20%计算参照商业面积给予安置补偿。
(二)有土地证、无房产证或权属证件不齐全的。具有市场主体登记手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的,按经营性用房面积50%计算参照商业面积给予安置补偿;只有市场主体登记手续而没有税务登记手续的,按经营性用房面积20%计算参照商业面积给予安置补偿;市场主体登记手续和税务登记手续都没有的,按经营性用房面积10%计算参照商业面积给予安置补偿。
(三)没有土地证和房产证,也未经过报建审批的住房改为经营性用房的不给予按商业面积安置补偿。
第三十五条  国有土地上独立式居民住房改为经营性用房补偿安置方式。被征收人选择按认定的经营性用房安置的面积,不再按第三十三条进行补偿安置。
(一)产权调换安置。被征收人选择产权调换方式的,按1:1比例面积在政府指定的商业用房安置点实行产权调换,先签协议者优先选商铺。被征收人选择的商业安置用房面积等于应补偿的商业安置面积,商业安置用房的房屋价款,由征收单位支付给安置房源供应方;面积小于应补偿的商业安置面积的,商业安置用房的房屋价款由征收单位支付给安置房源供应方,面积差部分按被征收商铺同地段市场评估价由征收单位补偿给被征收人;面积大于应补偿的商业安置面积的,等面积部分安置用房的房屋价款由征收单位支付给安置房源供应方,面积差部分按安置商业用房同地段市场评估价由被征收人购买。
(二)货币补偿安置。被征收人选择货币补偿安置方式的,按1:1.1比例面积并以产权调换安置房源的市场评估价计算,由征收单位一次性给予货币补偿,补偿后被征收人自行安置。
(三)商业回购面积方式。在政府指定的商业安置区内,依据认定的商业回购面积,按政府制定的商业安置供应价购买。供应价应低于同地段房地产市场价格。被征收人购买的商业面积原则上不得超过认定的商业回购面积,如超过部分的面积由被征收人按市场价购买。
第三十六条  按照国家、自治区房屋征收补偿安置相关规定,房屋征收部门可按照各棚户区改造项目实际情况,对临街铺面制定详细补偿安置办法,报城区人民政府批复实施。
第三十七条  房屋建造年份和用途按房屋征收实施单位或被征收人提供的政府部门出具的土地、规划、建设手续,或相关年份的地籍(形)图、路网图及航拍图等确认。无法确定建造年份和用途的,由城区政府组织自然资源、住建部门确认。被征收人土地属划拨性质的,评估补偿时被征收人要补交土地出让金,或在补偿协议中明确从补偿费中扣除应补交的土地出让金。
第三十八条  安置小区车位(库)原则按照一套(户)一车位(库)配套建设,自安置住房项目交房之日起2年内,被征收安置户按一户一车位可优先选择购买或租赁。选择购买车位(库)的,可享受产权车位市场价10%优惠;选择租赁车位(库)的,以车管部门机动车登记系统的车主为依据签订租赁协议,自协议签订之日起2年内,减免50%租金。
选择租赁后又转为购买的,不再享受市场价10%优惠。具体操作实施由各项目实施单位按政府审定的车位供应方案执行。
第三十九条  房屋征收安置补助
(一)搬家补助
被征收房屋属于个人的,搬迁补助费按每户5000元包干(按2500元/户·次,含搬出及搬进各一次);被征收房屋属于单位的,搬迁补助费按30000元包干(含搬出及搬进各一次)。
(二)临时过渡补助
政策性房、商品房、独立式居民房征收安置临时过渡补助费标准:按安置住房面积每平方米15元/月计发,不足1200元/月的户按1200元计发。选择货币补偿安置的政策性住房、商品房和独立式居民房,给予一次性3个月的临时过渡补助费;选择在政府回建房小区内进行产权调换安置的,临时过渡补助费发放期限自房屋腾空交付拆除之日起至安置房交付使用后3个月。
(三)停产停业损失补助
因征收非住宅房屋(铺面、酒店、旅馆、办公、工业用房及其他用房)造成停产停业的,一次性支付 6 个月的停产停业损失补助费,停产停业损失补助费由有资质的评估机构进行评估。
房屋承租人对搬家补助费和停产停业补助费的归属有约定的,从其约定;无约定的,支付给承租人。
第四十条  电话、电视网络、互联网宽带、空调、水表、电表等的迁移费用按现行的威尼斯游戏下载征地补偿标准文件规定给予补偿。
第四十一条  房屋征收部门与被征收人就补偿事项、补偿方式、补偿金额和支付期限、临时过渡等事项,订立补偿安置协议。对被征收人属于个人的,在规定期限内与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的,给予每户奖励10000元,按期限搬迁和腾空房屋的,再给予每户奖励10000元。被征收人属于企业的,在规定期限内与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的,给予该企业奖励20000元,按期限搬迁和腾空房屋且配合做好征拆工作(职工无阻挠、上访等现象)的,再给予奖励20000元。
第四十二条  符合住房保障条件的被征收人申请保障性住房的,市住房保障部门和有关部门应当优先给予配租、配售。
第四十三条  被征收房屋存在租赁关系的,被征收人应与房屋承租人解除租赁关系,房屋承租人应在政府规定的期限内自行搬迁。
第四十四条   征收设有抵押权的房屋,抵押人应当将房屋被征收情况通知抵押权人,并与抵押权人商定选择补偿安置方式。
第四十五条  征收涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等房屋的,应依照有关法律、法规的规定办理。
第四十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确、所有权人下落不明、有产权纠纷、房屋共有权人以及继承人意见分歧的,由房屋征收部门报请城区人民政府依照房屋征收条例的规定启动依法征收程序。
第四十七条 被征收房屋的拆除工程,应由具备相应资质等级的施工单位承担。
房屋拆除单位要按照《中华人民共和国安全生产法》、《建筑工程安全生产管理条例》、《建筑拆除工程安全技术规范》规定,编制《拆除工程安全专项施工方案》并经报批后实施房屋拆除施工。
房屋征收部门应对已补偿到位并搬迁房屋的拆除施工安全进行监督管理。
 
第四章  附则
 
第四十八条  本办法自公布之日起施行,本办法与国家及自治区的规定不一致的,从其规定;以往我市有关规定与本办法不一致的以本办法为准,实施中的具体问题由市住房和城乡建设局负责解释。
第四十九条  本市所辖各县(市)棚户区改造涉及国有土地上房屋征收与补偿的,各县(市)可以参照本办法,结合实际情况自行研究制定本县(市)国有土地上房屋征收与补偿办法。
第五十条  本办法自发布之日起实施,有效期五年。2018年10月7日公布的百政规〔2018〕7号同时废止。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
公开方式:公开
                                                       
抄送:市委各部门,各人民团体。
市人大常委会办公室,市政协办公室,市中级人民法院,市
人民检察院。
        市工商业联合会。                                         
  威尼斯游戏下载办公室                   2019年1126日印发    

关于《百色市城区棚户区改造征收国有土地
上房屋补偿安置办法》政策解读
 
一、政策依据
(一)《中华人民共和国城乡规划法》;
(二)《中华人民共和国土地管理法》;
(三)《中华人民共和国城市房地产管理法》;
(四)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号);
(五)住房城乡建设部《关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知》(建房〔2011〕77号)
(六)广西壮族自治区人民政府《关于贯彻国有土地上房屋征收与补偿条例的通知》(桂政电〔2011〕36号)
(七)《百色市城区棚户区改造征收国有土地上房屋补偿安置暂行办法》(百政规〔2018〕7 号)
(八)参照学习南宁市、毕节市等地的立法经验。
二、修改主要内容解释(说明)
(一)关于补充异地产权调换补偿安置方式问题。
根据市棚改会议精神,因旧城区棚改项目安置方案需结合“古城恢复·红城提升”规划进行拟定, “古城恢复·红城提升”工程初步规划方案建议采取商住分离的安置政策;因此旧城区国有土地上独立式房屋居民采取异地安置方式。补偿安置标准按照商品房类型住房按1:1.1产权调换再给予20%奖励,面积差的互补差价。
(二)独立式居民房国有土地上独立式居民房的商铺认定、补偿安置问题
一直以来,部分居民都将一楼甚至二楼作为门面在经商,改变了用途,而经营性用房的补偿标准要比住房高。
因此,为顺利推进工作,在尊重历史、尊重事实的基础上,根据土地证和房产证办理情况以及工商税务手续办理情况,在按商业用房安置面积认定之后,再以产权调换安置、货币补偿安置,在政府指定的商业安置区内,依据认定的商业回购面积方式进行补偿安置。
(一)土地证、房产证等权属证件齐全且具备工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的,参照商业面积给予安置补偿;只有工商营业手续而没有税务登记手续的,按经营性用房面积50%计算参照商业面积给予安置补偿;工商营业手续和税务登记手续都没有的,按经营性用房面积20%计算参照商业面积给予安置补偿。
(二)有土地证、无房产证或权属证件不齐全的。具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的,按经营性用房面积50%计算参照商业面积给予安置补偿;只有工商营业手续而没有税务登记手续的,按经营性用房面积20%计算参照商业面积给予安置补偿;工商营业手续和税务登记手续都没有的,按经营性用房面积10%计算参照商业面积给予安置补偿。
(三)没有土地证和房产证,也未经过报建审批的住房改为经营性用房的不给予按商业面积安置补偿。
(三)关于安置小区车位供应的说明
为更好地保障棚户区被征收人的生活质量水平,保证征收补偿合理,本规定对棚户区改造项目涉迁户住房的车位采用限价供应或租赁的方式供应,车位供应价格由各实施单位(项目业主)进行测算后拟定车位供应方案报市人民政府审定。
(四)关于修订过渡费补助问题。
在房屋征收过程中,为适应城区当前经济形势,维护被征收人利益,更好地推进城区棚户区改造房屋征收工作,结合我市城区近几年房屋征收拆迁实际状况和住宅租金情况。
(五)棚户区改造征收国有土地上房屋奖励及补助标准
类别
项目
费用标准
奖励
签订奖励
个人10000元;企业20000元
搬迁奖励
个人10000元;企业20000元
补助
搬家补助费
个人5000元包干(按2500元/户·次,含搬出及搬进各一次)
单位房屋30000元包干(含搬出及搬进各一次)
电话、宽带网迁移费
120元/户
闭路电视安装费
120元/户
空调迁移费
400元/台
补助
独立水表
80元/表
独立电表
80元/表
临时安置补助费
选择货币补偿安置,按住房面积15月/平米计算(不足1200 元按1200元计发),一次性发3个月。
选择产权调换安置,按住房面积15月/平米计算(不足1200 元按1200元计发),自房屋腾空交付拆除之日起至安置房交付使用后3个月。
非住宅房屋停产停业补偿费
一次性支付6个月停产停业损失费,由有资质的评估机构进行评估。
三、补偿实例演示
(一)政策性住房补偿安置模拟案例
黄阿姨一套60的房改房被列入棚改范围,那么在补偿安置方面她有多少种方案可以选择?如何计算安置补偿呢?
1. 选择纯货币化安置
(1)房屋价值:假如房源当年采购价均价为3500元,即3500×(60×1.1)=231000元;
(2)签订奖励:3500×60×20%=42000元;
(3)临时过渡安置补偿: 60×15=900元,不足1200按1200元/月计发=1200×3个月=3600元
(4)搬迁补偿:每户5000元;
(5)协议奖励10000元;
(6)腾空奖励10000元;
(7)其他各种设备迁移费用补助:按实际情况测算,单项价格可见文末附表;
选择纯货币安置,最少可获得货币补偿:
231000+42000+3600+5000+10000+10000=306000元
2. 选择产权调换方式安置
黄阿姨在政府规划的安置小区选择,她原来60平米的房改房能选择多大面积的安置房?
(1)如果黄阿姨在规定时间内签订补偿协议,则60平米×(1.1系数+20%按时签订奖励)=78平米;
如果黄阿姨没有在规定时间内签订补偿协议,则没有20%按时签订奖励,即60平米×1.1=66平米;
(2)黄阿姨选择了新的安置房,其他的奖励和补助还有吗?
有。奖励和补助为:60×15=900元,不足1200按1200元/月计发=1200×(N年+3个月)=18000元;(假设安置房建设时间为1年)
搬迁补偿:每户5000元包干;
签订协议奖励10000元;
腾空奖励10000元;
其他各种设备迁移费用补助:按实际情况测算,单项价格可见附表。
黄阿姨选择产权调换的方式,在规定的时间内签订协议并搬迁的,除了得到78平米的房子,还能得到的补助奖励为:18000+5000+10000+10000=33000元。
 
3. 选择产权调换+货币补偿方式安置
黄阿姨选择产权调换安置,但黄阿姨是孤寡老人,只想要50平米的两居室,如何计算补偿和补助?
黄阿姨在规定时间内签订补偿协议,则本可以置换得60平米×(1.1系数+20%按时签订奖励)=78平米的房子,那么多出来的28平米应该按照安置房源当时的采购价折合成房屋价款,补偿给黄阿姨,其他补助和奖励不变。
(二)商品房补偿安置模拟案例
陈大叔有一套100的商品房被列入棚改范围,他有多少种方案可以选择?如何计算安置补偿呢?
1. 选择纯货币安置:
(1)房屋价值:100×1.1×同地段市场评估单价(假设市场评估价为4000元/平米)=100×1.1×4000=440000
(2)签订奖励:100×20%×4000=80000
(3)装修补助:100×房屋装修装饰补偿单价(假设评估为800元/)=80000元
(4)临时过渡安置补偿:房屋的总建筑面积100×15元/×3个月=4500元;
(5)搬迁补偿:每户5000元包干;
(6)在规定时间内签订协议并腾空奖励:协议奖励10000元;腾空奖励10000元;
(7)其他各种设备迁移费用补助:按实际情况测算,单项价格可见前文;
陈大叔一套100的商品房选择纯货币安置,最少可获得货币补偿:440000+80000+80000+4500+5000+10000+10000=629500元
2. 选择产权调换安置:
(1)如果陈大叔在规定时间内签订补偿协议,可以调换安置房面积为:100平米×(1.1系数+20%按时签订奖励)=130平米;
(2)如果陈大叔没有在规定时间内签订补偿协议,则没有20%按时签订奖励,可调换安置房面积为:100平米×1.1=110平米;
(3)另补偿补助结算(同上):
装修补助:80000元
临时过渡安置补偿: 100×15元/×(N年+3个月)=22500元;(假设安置房建设时间为1年)
搬迁补偿:每户5000元包干;
在规定时间内签订协议并腾空奖励:协议奖励10000元;腾空奖励10000元;
其他各种设备迁移费用补助
陈大叔选择产权调换的方式,在规定的时间内签订协议并搬迁的,除了得到130平米的房子,还能得到80000+22500+5000+10000+10000=127500元的补助奖励。
3. 选择产权调换+货币补偿方式
陈大叔选择产权调换安置,可以选择小于或大于他原来房子面积的安置房,如何计算补偿和补助?
(1)选择小房子:陈大叔在规定时间内签订补偿协议,可以置换得100平米×(1.1 +20%)=130平米的房子,但陈大叔只想要100平米的三居室,那么多出来的30平米应该按照安置房源当时的采购价折合成房屋价款,补偿给陈大叔,其他补助和奖励不变。
(2)选择大房子:陈大叔想选择大于130平米的大房子,则多出来的面积部分按政府采购价(政府提供的安置房)购买。
(三)独立式居民房补偿安置模拟
案例一:李大姐在百胜街有砖混独立式居民住宅一栋,四层,每层80,共320,房屋所有权证一本320,那么在棚改补偿安置中李大姐有哪些渠道选择?补偿安置如何计算?
1. 选择纯货币补偿安置
(1)房屋价值:320×1.1×同地段市场评估单价(假设市场评估价为4000元/平米)=320×1.1×4000=1408000元
(2)签订奖励:320×20%×4000=256000
(3)装修补助:320×房屋装修装饰补偿单价(假设评估为800元/)=256000元
(3)临时过渡安置补偿: 320×15元/×3个月,即320×15×3=14400元;
(4)搬迁补偿:每户5000元包干;
(5)在规定时间内签订协议并腾空奖励:协议奖励10000元;腾空奖励10000元;
(6)其他各种设备迁移费用补助:按实际情况测算,单项价格可见前文;
李大姐一栋320的独立式居民住宅楼选择纯货币安置,最少可获得货币补偿:1408000+256000+256000+14400+5000+
10000+10000=1959400元
2. 选择异地产权调换:
(1)李大姐在规定时间内签订协议,可以调换安置房面积为:320平米×(1.1+20%)=416平米;
(2)房屋装饰装修补偿同上: 256000元
3临时过渡安置补偿320×15元/×(N年+3个月)=72000元;(假设安置房建设时间为1年)
4搬家补助: 5000元;
5在规定时间内签订协议并腾空奖励:协议奖励10000元;腾空奖励10000元;
6各种设备迁移费用补助
李大姐选择产权调换的方式,在规定的时间内签订协议并搬迁的,除了置换得到416平米的房子,还能得到256000+72000+5000+10000+10000=353000元的补助奖励。
3. 选择就地(近)产权调换(政府统建安置小区)
(1)李大姐如果选择就地(近)产权调换,选择拆旧建新安置天地楼,则没有1.1系数+20%按时签订奖励,证书载明的面积确认为安置面积,即李大姐家是按320面积调换安置房。
(2)另补偿补助结算:房屋装饰装修补偿+临时过渡补助+搬家补助+按时签订协议及搬迁腾空奖励+各种设备迁移费用=256000+72000+5000+10000+10000 =295400元。
4. 选择异地安置+货币安置补偿方式
李大姐在规定时间内签订协议,可以调换安置房面积为:320平米×(1.1 +20%)=416平米;但李大姐一家只选择了150平米的四居室,那么多出来的266平米应该按照安置房源当时的采购价折合成房屋价款,补偿给李大姐,假设安置房采购价为4500元,则266×4500=1197000元,其他补助和奖励不变。
即320平米的独立式居民房经过棚改,可以得到150平米的新安置房+1197000元房屋价差额+295400元补偿补助款。
案例二:李大姐在百胜街有砖混独立式居民住宅一栋,四层,每层80,共320,房屋所有权证一本320,一层出租为批发小卖部正常营业。那么在棚改补偿安置中李大姐有哪些渠道选择?补偿安置如何计算?
1. 选择纯货币补偿安置
(1)房屋价值:240×1.1×同地段市场评估单价(假设市场评估价为4000元/平米)=320×1.1×4000=1056000元
1楼改为经营用房:80×参照商业同地段市场评估单价(假设市场评估价为10000元/平米,含装修)=80×10000=800000元
(2)签订奖励:240×20%×4000=192000
(3)装修补助:240×房屋装修装饰补偿单价(假设评估为800元/)=192000元
(3)临时过渡安置补偿: 240×15元/×3个月,即320×15×3=10800元;
1楼改为经营用房停产停业损失补助:80×80元/参照商业评估(假设评估价为80元/)×6个月,即320×80×6=38400元;
(4)搬迁补偿:每户5000元包干;
(5)在规定时间内签订协议并腾空奖励:协议奖励10000元;腾空奖励10000元;
(6)其他各种设备迁移费用补助:按实际情况测算,单项价格可见前文;
李大姐一栋320(1楼改为经营用房)的独立式居民住宅楼选择纯货币安置,最少可获得货币补偿:1056000+800000+192000+192000+10800+38400+5000+10000+10000=2314200元
2. 选择异地产权调换:
(1)李大姐在规定时间内签订协议,可以调换安置住房房面积为:240×(1.1+20%)=312
1楼改为经营用房:80商业面积
(2)房屋装饰装修补偿同上: 192000元
3临时过渡安置补偿: 240×15元/×(腾空至安置房交付+3个月)=240×15元/×15个月=54000元;(假设安置房交付时间为1年)
1楼改为经营用房停产停业损失补助:80×80元/参照商业评估(假设评估价为80元/)×6个月,即320×80×6=38400元;
4搬家补助: 5000元;
5)在规定时间内签订协议并腾空奖励:协议奖励10000元;腾空奖励10000元;
6各种设备迁移费用补助
李大姐选择产权调换的方式,在规定的时间内签订协议并搬迁的,除了置换得到312平米的住房和80商业面积,还能得到192000+54000+38400+5000+10000+10000=309400元的补助奖励。
案例三:王大壮在那毕村有砖混住宅一栋,6层,每层90共540,报批层数为四层,面积360
1. 选择纯货币安置:
(1)房屋价值:在规定时间内签订协议,房屋价值应从两部分分别计算合法审批部分360×(1.1 +20%)×同地段市场评估单价(假设认定评估价4000元/平米);未审批部分180×建筑重置成本单价(假设重置成本单价为1500元/平米)×70%;
房屋价值=360×1.3×4000+180×1500×70=2061000元
(2)房屋装饰装修补偿(假设装修评估价为800元/平米):486(360+180×70%)×800=388800
(3)搬家补助:5000
(4)临时过渡补助486(360+180×70%)×15元/×(N年+3个月)= 109350元;(假设安置房建设时间为1年,N=1)
(5)按时签订协议奖励:10000元
(6)按时搬迁腾空奖励:10000元
王大壮一栋6层540的独立式居民住宅楼选择纯货币安置,最少可获得货币补偿:
2061000+ 388800+5000+109350+10000+10000=2584150元
2. 选择异地产权调换
(1)可置换的面积:360平米×(1.1 +20%)=468平米;他可以在政府指定的安置小区内选择一套或多套安置住房,原则不得超过安置面积;
(2)超层建设成本补助180×建筑重置成本单价(假设重置成本单价为1500元/平米)×70%=189000元。
(3)房屋装饰装修补偿(假设装修评估价为800元/平米):486(360+180×70%)×800=388800
(3)搬家补助:5000
(4)临时过渡补助486(360+180×70%)×15元/×(N年+3个月)= 109350元;
(假设安置房建设时间为1年)
(5)按时签订协议奖励:10000元
(6)按时搬迁腾空奖励:10000元
王大壮选择异地安置,则一栋6层540的独立式居民住宅楼至少可以安置补偿得:468平米安置房+补助及奖励189000元+388800+5000+109350+10000+10000=612150元。
 


 
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